饶某与某单位房屋租赁合同纠纷案

—最高人民法院（2019）最高法民再97号房屋租赁合同纠纷

【基本案情】

某酒店（饶某名下）通过公开招标的方式中标获得某单位所有的办公大楼的权利并承诺中标以后将严格按照加固改造方案，对办公大楼进行加固并在取得具有法律效力的书面文件后，再使用该大楼。2011年8月29日，某酒店与某单位签订《租赁合同》，租赁供该单位名下办公楼用于酒店经营，在加固施工过程中，案涉建筑物大部分垮塌。饶某诉请1：解除合同。

【争议焦点】

案涉房屋能否出租。

【法院观点】

案涉房屋早在2007年就已被鉴定为D级危房，并被建议予以拆除，且出租前也未进行过维修、加固，依据相关法律规定，该房屋不能出租。尤其在本案中，案涉房屋出租用来开设宾馆，事关人身安全和公共安全。即便可以出租，租赁时间也应自加固、完全消除安全隐患之后起算。虽然双方于2011年8月29日签订《租赁合同》，约定了租赁期间为2011年9月1日起至2026年8月31日，该单位也将房屋交付给了饶某加固、装修，但出租房屋系危房，按照《民法典》第731条规定：租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

【判决结果】

饶某可以随时解除合同。

【关联法条】

1.《民法典》第729条　因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

2.《民法典》第731条规定：租赁物违纪承租人的安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

3.《城市房屋租赁管理办法》第6条规定：有下列情形之一的房屋不得出租，（六）不符合安全标准的。

4.《南昌市城市房屋租赁管理条例》第6条 、第7条规定：公民、法人或者其他组织对其依法取得所有权或者国家授权经营、管理的房屋可以依法出租，但有下列情况之一的，不得出租，（五）不符合房屋安全标准的。

来源：节选最高人民法院民事判决书（2019）最高法民再97号

节选《最高人民法院公报》2022年第6期第24-36页